O boom imobiliário da cidade de São Paulo é um balão que vai explodir

Estoque de imóveis na cidade já suplanta a oferta e processo acelerado de verticalização, que mudou o cenário em vários bairros, pode levar a uma nova crise no mercado. A capital paulista já passou por isso nos anos 1980, com o boom dos flats, e também há uma década

No ano de 2025, foram vendidas na cidade de São Paulo 113 mil unidades residenciais novas. As construtoras lançaram 139 mil. Ficou, portanto, um saldo para venda neste ano de 26 mil casas e apartamentos – sem considerar o estoque que já vinha acumulado do ano anterior. Esse inventário vai se juntar ao lançamento previsto de até 150 mil unidades em 2026. Perto do 90% são apartamentos, embora nas pesquisas de intenção de compra 41% dos possíveis novos proprietários digam preferir casas. Nesse aspecto, o que acontece é que a oferta dita o funcionamento do mercado. Mas o que se conclui, a partir desses números, é que a conta geral não fecha e estamos na antessala talvez de uma das maiores crises imobiliárias da história da cidade.

São Paulo tem déficit habitacional, é verdade, mas não exatamente relacionado ao tipo de imóvel que vem sendo oferecido. Além de preferir casas, num mercado que oferece apartamentos, a maior parte dos possíveis compradores tem baixa renda e depende de financiamento subsidiado, que tem limitações de volume e de abrangência. Muitas construtoras, como se sabe, investiram na construção de apartamentos que têm características de habitação social, mas, na prática, vêm sendo vendidos para investidores que apostam basicamente no mercado de locação de curta temporada. Em alguns casos, até a documentação relativa a essas construções foi fraudada, com a venda de unidades supostamente “sociais” sem a devida informação ao comprador.

A oferta de estúdios para locação tipo Airbnb, com metragem entre 25 e 35 metros quadrados, já está na casa das 40 mil unidades e se equipara à disponibilidade de quartos de hotel na capital paulista. Embora a média de turistas que entram na cidade diariamente seja superior a 120 mil pessoas, o fato é que apenas em torno de 70% pernoitam no município e nem todos fazem uso da rede hoteleira ou de locação de curta duração. Na prática, a demanda já é inferior à oferta, o que tem derrubado preços de aluguel por plataformas digitais principalmente nas regiões Sul e Oeste – Pinheiros, Itaim Bibi e Vila Mariana, principalmente. Com isso, a taxa de retorno líquido obtida pelos locadores anda na casa de 0,8% ao mês, o que é bem menos do que se consegue com investimentos conservadores num cenário de Selic a 15% ao ano.

Outro ponto indica a saturação do mercado imobiliário em São Paulo é a existência de pelo menos 500 mil imóveis residenciais fechados, sem utilização, a maior parte localizada na região central, que tem programação de revalorização em andamento. Esse total dobrou desde 2010 é um dos indicadores mais consistentes de um horizonte de crise porque em algum momento esse imóveis vão entrar no mercado. Numa cidade em que a taxa de crescimento populacional já se aproxima do equilíbrio, com tendência a ser negativa a dentro de 15 anos, a crescente verticalização é uma bomba-relógio – e não é a primeira vez que esse mercado caminha para uma crise anunciada.

Nos anos 1980, São Paulo passou por um boom na construção de flats, unidades de características hoteleiras com oferta de serviços mas destinadas a ocupação mensal ou regular. Administrados em sistema associativo, os edifícios dividiam os resultados entre os proprietários das unidades. Calcula-se que, em dez anos, foram postos à venda cerca de 35 mil flats. Pouco tempo depois, a desvalorização das unidades chegou ao limite de 80%. Por volta de 2014, o mercado imobiliário foi novamente atingido por uma crise, a primeira a registrar queda real no valor de apartamentos em São Paulo. Ou seja, não se perdia apenas com a inflação, mas também com a redução do preço que o investidor pagou pela unidade.

No caso atual, há ainda mais um aspecto a se considerar. Embora venham produzindo estrago no mercado de imóveis usados porque têm financiamento mais fácil e preços competitivos, os novos apartamentos têm, em boa parte, um qualidade de acabamento que vem surpreendendo negativamente os investidores. Por pressa e para redução de custos de construção, as incorporadoras estão entregando imóveis com portas, sanitários e revestimentos com qualidade muito baixa, transferindo para o comprador o investimento obrigatório para dar ao imóvel a mesma qualidade dos que existem na vizinhança.

Para citar um caso exemplar, uma empresa entregou há dois meses um prédio com quase uma centena de unidades nas quais, além de material inferior, instalou suportes de pia de cozinha que já estão enferrujando, portas empenadas e esquadrias com falhas nas vedações de água. Para arrematar, manteve obras bloqueando saídas de incêndio, não liberou as áreas comuns e houve apartamentos simplesmente se “esqueceu” de instalar dutos para exaustão do sistema de aquecimento de água a gás. Com tudo isso, proprietários estão pagando condomínio enquanto fazem reformas além das originalmente planejadas e não podem fazer uso das unidades. Há sérias dúvidas sobre como a construtora conseguiu o documento de habite-se expedido pela prefeitura para um empreendimento que, tecnicamente, não está concluído.

O que explica essa pressa é a busca de recursos novos para manter-se capitalizada. Quando termina um prédio, a construtora tem urgência em receber dos bancos a parte que os compradores financiam. E isso depende do habite-se. Esses chamados vícios construtivos ajudaram a impulsiona as ações judicias contra incorporadoras ao longo de 2025 em mais de 10% apenas na capital paulista. As outras razões foram atrasos na entrega e paralisação de obras. Ou seja, do ponto de vista da Justiça, a crise imobiliária já é uma realidade.